2026.06.12

相続した実家や収益不動産を、兄弟姉妹など複数の相続人で共有している場合、最初は大きな問題に見えなくても、時間が経つにつれて話し合いが難しくなることがあります。結論から言えば、共有不動産は放置するほど選択肢が狭まり、不利になりやすい資産です。早い段階で、現実的な価値・維持コスト・取り得る選択肢を整理しておくことが重要です。

特に、「兄弟で相続した実家を売るか残すかで揉めている」「他の共有者が持分を不動産業者に売却しそう」「共有物分割請求と言われて不安」という方にとって、共有不動産の問題は、早めに整理しておく必要があります。

特に、次のような判断は、単なる金額の問題だけでは整理できません。

• 実家を売るのか、残すのか
• 誰かが住み続けるのか
• 他の相続人の持分を買い取るのか
• 第三者へ売却するのか
• 収益不動産を修繕して持ち続けるのか
• 建替えや活用を検討するのか

相続不動産には、長年住んだ家への思い入れ、兄弟姉妹間の感情、家業や親族関係、相続人ごとの生活事情が重なります。そのため、本来は合理的に整理すべき不動産の話が、いつの間にか親族間の感情的な対立になってしまうことがあります。

この記事では、相続した実家や収益不動産の共有持分をめぐるトラブルについて、よくある原因と整理の考え方を、当社が実際に関わった事例も交えて解説します。

相続不動産の「共有持分」とは

相続が発生した際、不動産を複数の相続人で相続すると、それぞれが一定割合の権利を持つ「共有状態」になることがあります。たとえば、親が所有していた実家を子ども3人で相続した場合、それぞれが3分の1ずつ持分を持つ形です。

この状態では、不動産全体を売却したり、大きく活用方針を変えたりするには、原則として共有者間の合意が必要になります。一方で、各共有者は自分の持分について権利を持っているため、共有者の一人が、自分の共有持分を第三者へ売却することも起こり得ます。

ここが、相続不動産の共有持分トラブルで特に注意すべき点です。共有は「全員で決めなければ動かせない」のに、「一人だけなら持分を外に出せる」という、非対称な構造を抱えています。

共有持分や借地権・底地など、権利関係が複雑な不動産全般については、権利関係が複雑な不動産の相談でも整理しています。

相続した実家の共有名義でよくあるトラブル｜残したい人と現金化したい人で割れる

相続した実家について、相続人の間で意見が分かれることは珍しくありません。ある相続人は、長年家族が住んできた家だから残したいと考える。一方で、別の相続人は、自分の持分を現金化したいと考える。

この時点では、どちらか一方が完全に正しいとは言い切れません。実家に思い入れがある人にとっては、その家は単なる不動産ではありません。一方で、住んでいない相続人にとっては、利用していない資産であり、固定資産税や将来の管理負担だけが残るものに見えることもあります。

問題は、この違いを冷静に整理できないまま、親族間の感情問題になってしまうことです。他人同士であれば、条件や権利関係を整理して話し合えますし、必要であれば弁護士・不動産会社・税理士などの第三者を入れて合理的に進めることもできます。しかし、兄弟姉妹や親族の場合は、そう簡単にはいきません。

• 家族なのに、なぜ分かってくれないのか
• 昔からそういうところがある
• 自分ばかり損をしている
• 親の面倒を見たのはこちらなのに納得できない

このように、過去の関係性や感情が重なり、話し合いがこじれやすくなります。実家や家業が関係している場合、単なる不動産の問題ではなく、家族の歴史や役割分担への不満が一気に表面化することもあります。

だからこそ、最初から相手の考えを否定するのではなく、不動産の現実的な価値・維持コスト・今後の選択肢を一度整理することが重要です。

共有持分の評価は机上査定どおりにならないことがある

相続不動産の話し合いで注意したいのが、不動産会社の「査定価格」です。特に、インターネットなどで簡単に依頼できる机上査定では、実際に売れる金額よりも高めの金額が提示されることがあります。

もちろん、すべての査定が不適切というわけではありません。ただし、不動産会社の中には、売却依頼を受けるために、相場より高めの査定額を提示するケースもあります。その金額を見た相続人が、「この実家にはこれだけの価値があるはずだ」「自分の持分はもっと高く買い取られるべきだ」と考えてしまうと、話し合いは一気に難しくなります。

しかし、実際の売却価格は、立地や築年数だけで決まるものではありません。建物の状態、接道、権利関係、共有状態、居住者の有無、解体費用、買主の需要などによって大きく変わります。さらに、共有持分だけの売却となると、評価はより複雑になります。

「不動産全体の査定額」と「共有持分としての実際の評価」は、単純に比例するとは限りません。たとえば全体の査定額が高く見えても、共有者間で合意が取れていない、居住者がいる、建物の状態に課題がある、権利関係が複雑であるといった場合には、実際に売却できる金額や条件は大きく変わります。

査定額は、あくまで判断材料の一つです。相続人同士で話し合う際には、査定額だけを前提にするのではなく、「本当にその金額で売れるのか」「持分として評価した場合はどうなるのか」「売らずに持ち続けた場合の負担はどうなるのか」まで整理する必要があります。

相続したアパートや収益不動産を共有のまま放置するリスク

共有持分トラブルは、実家だけの問題ではありません。兄弟姉妹で相続した収益アパートや賃貸物件でも、売るのか、保有し続けるのか、修繕するのか、建て替えるのかで意見が分かれることがあります。話し合いがまとまらないまま時間が経つと、空室が増え、修繕判断ができず、管理状態が悪化し、固定資産税や維持費だけがかかり続ける、という悪循環に陥ります。

収益不動産は、何もしなければ現状維持できるとは限りません。むしろ、判断を先送りすることで、物件の価値や収益力が下がってしまうことがあります。「売るか、持つか」を決められないまま放置すること自体が、大きな損失になる場合もあります。

当社が実際に関わった例でも、これははっきり表れていました。被相続人の後妻と前妻の子という、関係性が複雑な相続人どうしで意見がまとまらず、6室あるアパートのうち5室が空室のまま放置されていました。空室による逸失家賃は月100万円規模に達していたにもかかわらず、1室をリフォームするだけでも約120万円の費用がかかるなか、共有者間で費用負担の合意も資金のめども立たず、手をつけられない状態が続いていたのです。経済合理性だけを見れば、リフォームして空室を埋めるべき局面です。しかし、共有の対立があると、その当たり前の判断すら動かせなくなる——「揉めているから何もできない」状態が、そのまま資産価値を削っていく典型的なケースでした。

共有持分を第三者や不動産業者へ売却された場合のリスク

共有者同士でどうしても話がまとまらない場合、共有持分を第三者へ売却するという選択肢があります。これは、感情的な親族間の話し合いから一線を引き、第三者を入れることで交渉を合理的に進める方法の一つです。

ただし、これは慎重に考えるべき選択肢です。そして、「自分が売る」だけでなく、「他の共有者に勝手に売られる」リスクも知っておく必要があります。

たとえば、当社が現在ご相談を受けているケースでは、3兄弟がそれぞれの家族とともに関わってきた実家を3分の1ずつ共有していたところ、兄弟の一人が自分の持分を不動産業者へ売却してしまいました。その結果、残る2人は、見知らぬ業者と共有者として向き合うことになり、業者からは残りの持分の売却を求められ、共有物分割の手続きも視野に入る展開になっています。

親族間であれば「時間をかけて話せば」という前提が働きます。しかし、持分が第三者に渡った瞬間、話し合いは『情』ではなく『条件』の交渉に変わります。しかも、共有物分割請求は共有者であれば誰でも起こせるため、一度持分が業者に渡ると、残された共有者は自分たちのペースで検討する時間を奪われてしまいます。

そして、持分が第三者に渡ると、その後の協議が長期化し、最終的に共有物分割請求から不動産全体が競売にかけられる結果に至ることもあります。だからこそ、持分が外に出てしまう前に、当事者の間で方針を整理しておくことが重要です。

共有持分の売却は、万能な解決策ではありません。「感情的に相手を困らせるために売る」のではなく、「これ以上当事者だけで抱え込まないための整理方法として検討する」という視点が大切です。

第三者が共有者として入ることで、固まった案件が動くこともある（当社の事例）

共有の膠着を動かすうえで、当社が重視しているのは、第三者として一般論を伝えるだけで終わらせないことです。

先ほどの5室空室のアパートの事例では、当社はまず、相続人の一人から共有持分の一部を取得しました。第三者の立場で「こうしたほうがよい」と一般論を伝えるだけでは話が動かなかったため、自らも共有者という当事者になることで、具体的な整理に踏み込めるようにしたのです。

一部とはいえ持分が動いたことで、関係者の間にも「いずれ整理する」という前提が共有され、感情論から「どうすれば当事者全員が結果として得をするか」という話へと、少しずつ移っていきました。

共有不動産の対立では、「自分が損をしてでも、相手にだけは得をさせたくない」という感情が、合理的な判断を止めてしまうことが少なくありません。当社が当事者として間に入ったことで、その膠着を、全員にとっての経済合理性で測り直せるようになりました。

その後、約2年をかけて全ての持分を取得し、設備・内装を整備して募集を再開。長く手つかずだった5室空室のアパートを、満室の収益物件へと再生しました（東京都杉並区の例）。当事者性を持ちながら、時間をかけて関係者との対話と資産再生を進められる点が、当社の実務上の強みです。

とはいえ、第三者が共有者として関与すれば必ずうまくいく、というわけではありません。当社が共有持分を取得し、他の共有者へ買取や売却を提案して歩み寄りを図ったものの、条件が折り合わず、最終的に共有物分割請求という法的手続きを経て、不動産が競売に至った案件もあります。当事者だけで固まってしまった共有も、第三者が関与することで動き出すことはあります。しかし、それだけですべてが円満に解決するとは限りません。だからこそ、できるだけ早い段階で、当事者の間で整理に着手しておくことが大切です。

トラブルを防ぐには、相続発生前からの話し合いが重要

相続不動産の共有トラブルを防ぐうえで最も重要なのは、相続が発生する前から話し合っておくことです。特に、次のような点は早めに整理しておくべきです。

• 実家を誰かが住み続けるのか
• 将来的に売却する可能性はあるのか
• 相続人のうち誰が管理するのか
• 固定資産税や修繕費を誰が負担するのか
• 収益不動産の場合、誰が運営判断をするのか
• 共有にするのか、単独所有にするのか
• 代償金の支払いは可能か
• 意見が割れた場合、誰に相談するのか

相続が発生してからでは、当事者それぞれの利害が明確になり、話し合いが難しくなります。不動産は、預金のように単純に分けられない資産です。分けにくい資産だからこそ、早めの話し合いが将来のトラブルを防ぎます。相続した不動産全般の進め方については、相続した不動産の相談もあわせてご確認ください。

すでに揉めている場合は、第三者を入れることも検討する

すでに相続人同士で話がこじれている場合、当事者だけで解決しようとすると、かえって関係が悪化することがあります。その場合は、早い段階で第三者を入れることも検討すべきです。たとえば、弁護士に相談する、税理士に税務面を確認する、不動産会社に価格や活用可能性を整理してもらう、共有者同士の意見を第三者に整理してもらう、売却・保有・賃貸活用・建替えなど複数案を比較する、といった方法があります。

重要なのは、最初から「売る」「残す」と決めつけないことです。不動産の状況によっては、売却が最善の場合もあります。一方で、修繕や賃貸活用、建替え、共有者間での買取が適している場合もあります。本来考えるべきなのは、「この不動産をどうすれば、関係者にとって最も納得感のある形で整理できるか」という点です。

相続した共有不動産を整理する6つの選択肢

相続した不動産で意見が割れている場合は、まず選択肢を並べて比較することが重要です。主な選択肢を、向いているケースと注意点とあわせて整理すると、次のようになります。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、どれが正解とは一概に言えません。大切なのは、「誰かの希望だけ」で決めるのではなく、不動産の状態・権利関係・資金面・将来のリスクを整理したうえで判断することです。たとえば、当社が②の買取を起点に対話を重ねて整理を進めた事例もあれば、当事者の協議が折り合わず⑥や競売に至るケースもあります。どの道筋が現実的かは、早めに整理するほど選びやすくなります。

相続不動産の共有持分に関するよくある質問

まとめ｜相続不動産は、放置せず早めに整理する

相続した実家や収益不動産を共有状態のままにしておくと、時間の経過とともに問題が複雑になります。特に兄弟姉妹間では感情が入りやすく、金額や権利関係だけでは整理できないことも少なくありません。机上査定の金額をそのまま信じたり、誰か一人の思い入れだけで判断したりすると、話し合いが進まなくなります。さらに、共有者の一人が持分を第三者に売却すれば、見知らぬ相手との交渉や共有物分割の手続きに発展することもあります。

大切なのは、早い段階で次の点を整理することです。

• 不動産の現実的な価値
• 売却した場合の見通し
• 保有し続けた場合の維持コスト
• 賃貸活用や建替えの可能性
• 共有者それぞれの希望
• 法務・税務・管理面のリスク

当社では、不動産を自社でも所有・運営し、共有持分を取得して当事者として整理した経験もある立場から、売却前提ではなく、保有・活用・売却・整理の複数の選択肢を比較しながらご相談を承っています。相続した不動産をどうするべきか迷っている方は、まずは現在の状況を整理するところからご相談ください。

※共有持分や相続に関する法的な争い、遺産分割、訴訟、税務判断などについては、弁護士・税理士等の専門家への相談が必要になる場合があります。当社では、不動産の状況整理、活用・売却可能性の検討、権利関係が複雑な不動産の実務面からのご相談を承ります。記事内の事例は、個人が特定されないよう内容を一部変更・抽象化しています。